DeHypothekenMakelaar.nl
Financieel maatwerk van Annu´teit tot Zero-bond en VerbijsterendAdvies voor uw verzekering van Auto tot Zeilboot.

Fiscale knelpunten rentemiddeling weggenomen

 

De hypotheekrente staat op een historisch dieptepunt. Veel mensen die jaren geleden hun hypotheekrente voor langere tijd vast hebben gezet, zouden graag profiteren van de huidige lage rentestand. Daarvoor moeten ze hun hypothecaire lening oversluiten. Een obstakel daarbij kan zijn dat er een hoge boeterente in rekening wordt gebracht. Dit obstakel kan worden weggenomen, door deze boeterente ‘uit te smeren’ over de nieuwe rentevaste periode van de lening via een renteopslag. Dit wordt rentemiddeling genoemd. Hier zat tot 7 december 2015 echter een fiscaal nadeel aan, omdat de renteopslag niet aftrekbaar was. Dit fiscale knelpunt is nu weggenomen.

 

Iemand die zijn hypothecaire krediet wil oversluiten met het doel lagere lasten te krijgen, is meestal boeterente verschuldigd, wanneer de lopende rentevaste periode nog niet is verstreken. Voor de behandeling van het fiscale besluit van staatssecretaris Wiebes wordt ingegaan op de verschillende manieren waarop een hypothecair krediet kan worden overgesloten en de gevolgen daarvan.

 

Zuivere rentemiddeling

Er is één uitzondering op het in rekening brengen van boeterente bij oversluiten: wanneer de geldgever ‘zuivere rentemiddeling’ aanbiedt. Met zuivere rentemiddeling wordt bedoeld, dat de bestaande rente en nieuwe rente worden gemiddeld, rekening houdend met de resterende en nieuwe rentevaste periode.

De formule voor het vaststellen van de nieuwe rente op basis van zuivere rentemiddeling, is als volgt:

(oude rente x rest rvp) + (nieuwe rente x (nieuwe rvp – rest oude rvp))

                                        nieuwe rvp

Hierbij staat rvp voor rentevaste periode.

Voorbeeld Auke met zuivere rentemiddeling

Auke heeft een hypothecair krediet van € 160.000 tegen een rente van 5,4%, 10 jaar vast. Er zijn inmiddels 6 jaren verstreken van deze rentevaste periode. Hij wil zijn lening oversluiten en de rente opnieuw 10 jaar vast zetten. De actuele rente voor 10 jaar vast is 2,6%. Zijn geldgever past zuivere rentemiddeling toe.

 

Zijn nieuwe rente wordt:

(5,4% x 4 jaar) + (2,6% x (10-4) = 21,6 + 15,6       = 3,72%

                      10                              10           

Als het hypothecaire krediet een eigenwoningschuld is, dan is de rente aftrekbaar. Er is immers niets veranderd aan de hoogte van de lening of het doel daarvan.

 

Rentemiddeling met verrekening boeterente

Als de geldgever geen zuivere rentemiddeling aanbiedt, wordt boeterente in rekening gebracht (uitgaand van een lagere marktrente dan de contractrente). De klant mag de boeterente ineens betalen. Die boeterente is dan geheel fiscaal aftrekbaar, wanneer de boeterente betrekking heeft op een eigenwoningschuld. Boeterente kan oplopen tot zeer hoge bedragen. Het is in beginsel mogelijk de boeterente mee te financieren. Overschrijding van de maximale Loan-to-Value is hierbij geen beletsel. De meegefinancierde boeterente is aftrekbaar, maar de rente over de meegefinancierde boeterente is niet aftrekbaar. Dit deel van de lening valt in box 3. Dit kan leiden tot een relatief hoge maandlast en tot een (extra) restschuld op de einddatum van het hypothecaire krediet of bij verkoop van de woning.

 

Er is een alternatief voor de financiering van de boeterente, door de boeterente te verdisconteren in een renteopslag gedurende de nieuwe rentevaste periode. Dit wordt rentemiddeling genoemd (ook wel ‘onzuivere rentemiddeling’, om het verschil met de zuivere rentemiddeling te benadrukken).

Hoe dat werkt, illustreren we aan de hand van het voorbeeld van Auke.

 

Voorbeeld Auke met onzuivere rentemiddeling

Auke heeft een hypothecair krediet van € 160.000 tegen een rente van 5,4%, 10 jaar vast. De hele lening is een eigenwoningschuld. Er zijn 6 jaren verstreken van zijn rentevaste periode. Hij wil zijn lening oversluiten en de rente opnieuw 10 jaar vast zetten. De actuele rente voor 10 jaar vast is 2,6%. De geldgever biedt de optie tot rentemiddeling met verrekening van de boeterente. De boetevrije ruimte is 10%.De boeterente wordt eerst vastgesteld. De geldgever hanteert als vergelijkingsrente de rente die hoort bij een rentevaste periode die even lang is als de resterende rentevaste periode. Dat is in dit geval dus de rente die hoort bij een rvp van 4 jaar. Die rente is bij de geldgever 2,3%. Het verschil tussen de contractrente en de vergelijkingsrente is 5,4% -/- 2,3% = 3,1%.

Dit verschil zou de geldgever nog 4 jaar lang ontvangen, als het contract niet zou worden opengebroken. De boeterente is dus (90% x € 160.000) x 4 x 3,1% = € 17.856. Als Auke deze boeterente in één keer zou betalen of financieren, zou hij hier een korting op krijgen. De geldgever heeft immers voordeel bij het feit dat hij alle toekomstige rente ineens ontvangt. Er wordt een contante waarde berekend op basis van de vergelijkingsrente.

Als Auke gebruik maakt van onzuivere rentemiddeling, wordt de boeterente echter uitgesmeerd over een lagere looptijd. De contante waarde regeling wordt daarom niet toegepast. Het uitgangspunt voor de renteopslag via onzuivere rentemiddeling blijft € 17.856,=.

.

Deze opslag via onzuivere rentemiddeling wordt bij deze geldgever als volgt berekend op rvp10:

(boeterente)                    (17.856)

(nieuwe rvp)     =             (   10      )  = 1,116%        

hoogte lening                   160.000

 

De nieuwe rente, na verrekening van de boeterente, wordt 2,6% + 1,116% = 3,72%. Dit is in dit geval exact dezelfde boeterente als bij zuivere rentemiddeling.

Let wel: er zijn geldgevers die een andere wijze van verrekening van de boeterente toepassen! Er zijn geldgevers die bij onzuivere rentemiddeling géén rekening houden met de boetevrije ruimte. In dat geval was de nieuwe rente 3,84% geworden. Het is dus geen wet dat de verrekening zo moet plaatsvinden als in dit voorbeeld is gegeven. De enige voorwaarde is dat de boeterente een reële berekening is van het geleden verlies voor de bank.

 

Fiscale knelpunten onzuivere rentemiddeling opgeheven

Als de onzuivere rentemiddeling werd toegepast zoals genoemd in het laatste voorbeeld, was de opslag op de rente van 1,12% NIET aftrekbaar. Boeterente was in fiscale zin namelijk een deel van de ‘kosten van geldlening’. Die zijn zelf aftrekbaar, maar indien meegefinancierd is de rente daarover niet aftrekbaar. Op 7 december 2015 heeft staatssecretaris Wiebes via een besluit goedkeuring gegeven om boeterente voortaan aan te merken als ‘rente van schulden’, ook als deze via rentemiddeling wordt uitgesmeerd in de vorm van een renteopslag. Sinds 7 december is er daarom op zich geen fiscaal knelpunt meer voor het toepassen van deze vorm van rentemiddeling.

 

Extra renteopslag voor risico vervroegd aflossen

De geldgever die boeterente verrekent via rentemiddeling, kan hiervan wel een nadeel ondervinden. Als de klant kort na het oversluiten zijn lening geheel aflost in verband met verkoop van de woning, kan dit (vrijwel altijd) boetevrij. De geldgever heeft dan nog niet de hele boeterente ontvangen, omdat deze was uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode.

Om dit risico te ondervangen, wordt vaak een extra risico-opslag gehanteerd, bovenop de opslag voor verrekening van de boeterente zelf.

Deze extra risico-opslag geldt in beginsel niet als rente van schulden en zou daarom niet aftrekbaar zijn. Hiervoor geldt echter een doelmatigheidsgrens van 0,2%. Dat wil zeggen dat ook deze opslag aftrekbaar is, zolang deze extra opslag de grens van 0,2% niet overschrijdt.

 

Vervolg voorbeeld Auke

De geldgever hanteert een extra opslag van 0,18% om daarmee het risico op voortijdige volledige en boetevrije aflossing te verrekenen. De rente van Auke wordt nu in totaal: 2,6% + 1,12% + 0,18% = 3,9%.

Deze hele rente is voor Auke aftrekbaar, omdat de extra risico-opslag de doelmatigheidsgrens van 0,2% niet overstijgt.

 

BRON: WFTNU Toegevoegd: dinsdag 15 december 2015 09:00 15 december 2015 09:00 Hypothecair Krediet  Leerdoelen:Hypothecair Krediet, 1e.10 (B)

DeHypothekenMakelaar.nl



Laatste update: 06/01/2016 20:21.56