DeHypothekenMakelaar.nl
Financieel maatwerk van Annu´teit tot Zero-bond en VerbijsterendAdvies voor uw verzekering van Auto tot Zeilboot.

 

Aanvullende lening verbouwing niet zo maar…

Soms komt het voor dat de kosten van de verbouwing hoger uitvallen. Om de nog onbetaalde nota’s te betalen of werkzaamheden te laten afronden, kan dan een aanvullende financieringsbehoefte ontstaan. Echter, er wordt dan vaak geen rekening gehouden met een lopende hypotheek en de bijbehorende GHF toetsrente wanneer de resterende rentevaste periode korter is dan 10 jaar…

Rekenvoorbeeld verhoging lening voor verbouwing Acceptatienormen Acceptatienorm 4.1 betaalbaarheid. Vertrekpunten rekenvoorbeeld:

·         Bestaande lening van € 257.500,- Verhoging van € 25.000,-

·         Restant rente vast periode bestaande lening 113 maanden (< 10 jaar).

- € 113.500,- aflossingsvrij (1,95%)
- € 144.000, annuiteit (1,75%)

·         Rentevast periode verhoging 120 maanden (10 jaar) - € 25.000,- (1,85%)

Inkomen man en vrouw respectievelijk € 49.900,- en € 9.200,-.

·         Geen box 3 of kredietverplichtingen.    

Gemiddelde gewogen toetsrente: 1,839% of 4,716% bij toepassing GHF toetsrente à 5%. Op basis van de werkelijke rente (1,839%) is er een toetslast van € 1.029,42, terwijl is toegestaan: € 1.034,25 amper € 5 resterend dus op onjuiste GHFrente…

Op basis van de Regeling Hypothecair Krediet (RHK) moet de betaalbaarheid van een hypothecaire geldlening worden vastgesteld. De GHF toetsrente is daarbij van invloed op de toegestane woonlast. Bij toepassing van de gemiddelde gewogen GHF toetsrente (4,716%)  is er een toetslast van € 1.479,50, terwijl slechts is toegestaan: € 1.329,75, forse GHF-overschreiding dus!

CONCLUSIES

"Een financiering adviseren met de verwachting dat de verbouwing later nog wel aanvullend gefinancierd kan worden, is niet verstandig." "De geldverstrekker heeft op basis van de Regeling Hypothecair Krediet (RHK) een richtlijn te volgen om de betaalbaarheid van een hypothecaire geldlening vast te stellen. De daaruit afgeleide GHF toetsrente is onmiskenbaar van invloed op de toegestane woonlast. Een vervolg lening op een recent afgesloten geldlening is niet altijd zomaar te verstrekken. Een afwijking is alleen toegestaan als de afwijking goed wordt vastgelegd, met documenten wordt onderbouwd en berekeningen bevat waaruit blijkt dat de afwijkende situatie getoetst is op de in de RHK gestelde normen en in deze specifieke situatie verantwoord is. Dit is in geval van een overschrijding door het afwijken van het oorspronkelijk verbouwingsplan niet altijd mogelijk als er ongeoorloofde luxueuze bestedingen zijn gedaan."

 

"Een recent taxatierapport kan inzage geven in de uit te voeren of uitgevoerde werkzaamheden in relatie tot de eerdere verbouwingsspecificatie. Er kunnen redenen zijn om verbouwingswerkzaamheden bij aankoop van de woning uit te stellen. Wanneer er geen verwachte inkomensgroei aanwezig is, kan een rentevaste periode langer dan 10 jaar in het vervolg een positief effect hebben op de toets methodiek."

 

DeHypothekenMakelaar.nl voegt hieraan toe:  Daarnaast is het zo dat de taxateur bepaalt in hoeverre de verbouwing meerwaarde vormt tav de marktwaarde. Betreft het meer bruikbare woonkuubs, dan zal 100% meefinancieren eerder bereilbaar zijn dan igv smaakgevoelige wijzigingen zoals een nieuwere keuken of badkamer, ga je voorzichtig uit van 50% uit eigen geld, dan zit je aan de veilige kant. Is er niet zoveel eigen geld, dan leg het voor aan DeHypothekenMakelaar.nl die bespreekt eea vooraf met taxateur. Ga dus geen financiële verplichtingen aan voordat dit voor de volle 100% is afgekaart !  

 

BRON: BLG   / DeHypothekenMakelaar.nl 

 

Met dit artikel wil BLG Wonen een kennisuitwisseling over de mogelijkheden binnen de acceptatienormen stimuleren. Financieringsmogelijkheden voor aanvragen zijn echter situatie afhankelijk en vragen om maatwerk. BLG Wonen bekijkt elke hypotheekaanvraag individueel. Zodoende kunnen er aan de bespreking van de bovenstaande rekenvoorbeelden geen rechten ontleend worden.



Laatste update: 09/03/2019 12:44.28