DeHypothekenMakelaar.nl
Financieel maatwerk van Annu´teit tot Zero-bond en VerbijsterendAdvies voor uw verzekering van Auto tot Zeilboot.

 

WEV bepalend | 15 miljoen euro aan overdrachtsbelasting

12 april 2019 door drs. W.H. van Kasteren 0

Voor de heffing van overdrachtsbelasting is de waarde in het economisch verkeer (WEV) van een pand leidend. In principe wordt in de praktijk aangesloten bij de prijs waarvoor een pand wordt overgedragen. Immers, bij overdracht aan een onafhankelijke derde zou de overdrachtsprijs gelijk moeten zijn aan de waarde in het economisch verkeer. De notaris berekent hierover de verschuldigde overdrachtsbelasting en zorgt dat deze wordt afgedragen. Klaar is Kees, zou je zeggen! Uit een recente rechtszaak blijkt echter dat dit niet altijd het geval is….

In deze zaak gaat het om een partij die van een beursgenoteerde onderneming een groot aantal panden ineens koopt. In totaal gaat het om de aankoop van maar liefst 151 onroerende zaken.
Er ontstaat discussie met de fiscus over de afgedragen overdrachtsbelasting voor een deel van deze portefeuille. Voor 71 panden betaalde een bv van de koper 250 miljoen euro. Hierover moest dus 15 miljoen euro aan overdrachtsbelasting worden afgedragen, wat ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. De discussie gaat echter over de vraag of de gehanteerde overdrachtsprijs (250 miljoen euro) wel aansluit bij de WEV van de panden. Volgens de fiscus ligt deze namelijk op maar liefst 326 miljoen euro. Aangezien de WEV het uitgangspunt vormt voor de heffing van de overdrachtsbelasting, zou dit betekenen dat de koper nog flink moet bijbetalen.

Package deal

Tijdens de rechtszaak wordt allereerst duidelijk dat voor de heffing van overdrachtsbelasting gekeken moet worden naar de waarde per individueel pand. Iedere individuele overdracht is een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting en moet wat betreft waarde afzonderlijk worden beoordeeld. Hierdoor kan bij de overdracht van een vastgoedportefeuille in een zogenaamde ‘package deal’, de overdrachtsprijs afwijken van de WEV. Dit doordat er tezamen met de overdracht van de panden rechten en/of verplichtingen overgaan die een waardedrukkend of waardeverhogend effect hebben. Ook kan er sprake zijn van een korting op de waarde, als beloning voor de omvangrijke aankoop.

Snelheid leidt tot lagere overdrachtsprijs

Taxaties uitgevoerd door de rijkstaxateur alsmede een onafhankelijke taxateur lijken dit te bevestigen. Zij komen beiden tot nagenoeg dezelfde en hogere WEV voor de overgedragen panden. Hierbij hebben zij elk pand afzonderlijk getaxeerd.

Hoe kan het dan, dat deze hogere waarde toch niet is behaald bij de verkoop? De reden hiervoor is de tijdsdruk die bij de verkopende partij lag. Weliswaar was er ten tijde van de verkoop sprake van een ‘verkopersmarkt’, waardoor men in principe een goede prijs kon eisen, maar de verkopers kozen bewust voor de verkoop van het pakket ineens.

Uit interne stukken van de verkoper blijkt dat zij wisten dat deze strategie tot een lagere opbrengst zou leiden. Hiervoor werd gekozen om de verkoop nog in het lopende boekjaar te kunnen meenemen en zo mooie cijfers op de beurs te kunnen presenteren.

De rechtbank komt dan ook – niet verrassend – tot de conclusie dat er voor de heffing van de overdrachtsbelasting een hogere maatstaf gehanteerd dient te worden. De koper zal het verschil aan overdrachtsbelasting alsnog moeten afdragen.

Overdrachtsprijs en WEV kunnen verschillen

Deze zaak maakt goed duidelijk dat een overdrachtsprijs en WEV kunnen verschillen. Niet alleen in geval van de verkoop van een volledige portefeuille of wanneer er een lagere prijs wordt gehanteerd omwille van een snelle verkoop. Ook bij overdrachten tussen gelieerde partijen (zoals familieleden of zakenpartners) kan een ‘zachte’ prijs worden gehanteerd. Voor de heffing van de overdrachtsbelasting moet desondanks altijd uitgegaan worden van de (hogere) WEV.

Houd er bij vastgoedtransacties dus rekening mee dat de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting hoger kan zijn dan de gehanteerde overdrachtsprijs.

Dit artikel is verschenen in F&A Actueel 2019, afl. 4

BRON: CMWEB /: drs. W.H. van Kasteren DeHypothekenMakelaar.nl 16042019



Laatste update: 16/04/2019 09:33.52