DeHypothekenMakelaar.nl
Financieel maatwerk van Annu´teit tot Zero-bond en VerbijsterendAdvies voor uw verzekering van Auto tot Zeilboot.

 

ZES TON planschade en passieve risicoaanvaarding beoordeeld

Door de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan kunnen de gebruiksmogelijkheden van uw perceel afnemen, waardoor uw perceel minder waard wordt. U kunt dan om een tegemoetkoming in de planschade verzoeken. Maar wat als de gemeente u vervolgens aangeeft dat u geen aanspraak maakt op een tegemoetkoming in de planschade, omdat u geen poging heeft gedaan de met het nieuwe bestemmingsplan vervallen gebruiksmogelijkheden te benutten, terwijl u kon zien aankomen dat het gebruik niet lang meer toegestaan zou zijn?

Dit vraagstuk betreft de zogenoemde passieve risicoaanvaarding, waarover de Afdeling in haar uitspraak van 4 december 2019 nog eens duidelijk aangeeft dat aan een dergelijk ‘verwijt’ hoge eisen worden gesteld.

Wat was er aan de hand?

In deze uitspraak was aan een perceel de bestemming ‘Bedrijven’ met de aanduiding ‘detailhandel’ toegekend. Op grond van een nieuw bestemmingsplan is de aanduiding komen te vervallen.

De eigenaar van het perceel heeft de gemeente verzocht om een tegemoetkoming in de planschade, aangezien zijn perceel door de afgenomen gebruiksmogelijkheden minder waard is geworden. De mogelijkheid een zelfstandige detailhandelsfunctie (zoals een supermarkt) te ontwikkelen resulteert namelijk in een (fors) hogere waarde dan de mogelijkheden die het nieuwe bestemmingsplan biedt.

Volgens het college was het voor de eigenaar op grond van het gemeentelijk detailhandelsbeleid voorzienbaar dat detailhandel op zijn perceel niet lang meer toegestaan zou zijn. Aangezien de eigenaar geen concrete poging heeft gedaan de gebruiksmogelijkheden te benutten, heeft hij het risico dat deze mogelijkheden zouden kunnen vervallen passief aanvaard, waardoor de grondslag van het verzoek om planschade ontbreekt. Zowel de rechtbank als de Afdeling denken hier echter anders over.

Planschade

Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden (zie onder meer de uitspraak van 28 september 2016).

In deze zaak heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (de StAB) op verzoek van de rechtbank een advies uitgebracht en daarin, onder andere, geoordeeld dat het vervallen van de mogelijkheid om op het perceel detailhandel (zoals een supermarkt) te realiseren is te kwalificeren als een planologisch nadeel. Een nadeel dat als zeer zwaar wordt gekwalificeerd. Supermarkten zijn immers onder normale omstandigheden verzekerd van een hoge omzet. Om die reden is de prijs per vierkante meter die zij bereid zijn te betalen wezenlijk hoger dan voor andere vormen van detailhandel, zoals kleding- en schoenenwinkels.

Passieve risicoaanvaarding

In haar uitspraak van 28 september 2016 heeft de Afdeling uiteengezet dat het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard als er sprake is van voorzienbaarheid en indien geen concrete pogingen zijn gedaan tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen. Van een redelijk denkende en handelende eigenaar kan het voorgaande, vanaf de peildatum van voorzienbaarheid, worden verlangd.

Wat betreft de voorzienbaarheid van het vervallen van gebruiksmogelijkheden oordeelt de Afdeling in deze uitspraak dat het onvoldoende is dat in nieuw gemeentelijk beleid enkel wordt verwezen naar oud beleid, terwijl dat oude beleid voor een specifiek perceel geen toepassing heeft gekregen. Van belang is dat het nieuwe beleid een concreet voornemen dient te bevatten op grond waarvan een redelijk denkende en handelende rechthebbende opnieuw rekening dient te houden met de kans dat de planologische situatie op zijn perceel in een voor hem ongunstige zin zou kunnen veranderen.

Volgens de Afdeling was in deze zaak geen sprake van voorzienbaarheid, omdat met de inwerkingtreding van het oude bestemmingsplan, in weerwil van het destijds geldende beleid, de aanduiding ‘detailhandel’ op het perceel is komen te rusten, terwijl er op dat moment geen detailhandel was gevestigd. Vestiging van nieuwe detailhandel was hiermee op dat perceel uitdrukkelijk toegestaan.

Conclusie

Als een gemeente in nieuw beleid volstaat met een enkele verwijzing naar oud beleid, terwijl dat oude beleid voor een specifiek perceel niet is doorvertaald in een daaropvolgend bestemmingsplan, komt aan dat oude beleid geen waarde toe. In dat geval kan geen voorzienbaarheid van een wijziging van het planologische regime op grond van het oude beleid worden aangenomen. Wanneer er geen sprake is van voorzienbaarheid kan ook geen sprake zijn van passieve risicoaanvaarding.

Wees dus altijd scherp wanneer een gemeente u passieve risicoaanvaarding tegenwerpt. Dit kan, zoals deze uitspraak laat zien, (alsnog) leiden tot een forse aanspraak op een tegemoetkoming in de planschade. Zo is de gemeente in deze zaak veroordeeld tot betaling van € 612.750,00 aan de grondeigenaar.

Bron: Poelmann van den Broek Advocaten / Öznur Yilmazer. DeHypothekenMakelaar.nl  11122019

 



Laatste update: 11/12/2019 11:59.02